Zakup mieszkania z zamiarem jego wynajmowania to nie działalność gospodarcza

By | 24 października 2024

Wyrokiem z 24 października 2024 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-347/23 uznał, że zawarcie umowy kredytu na zakup mieszkania, nawet jeżeli od początku celem było jego wynajęcia nie oznacza, że kredytobiorcy nie korzystają z ochrony konsumenckiej, gdyż nie można traktować tej czynności jako związanej z działalnością gospodarczą.

TSUE orzekał w odpowiedzi na pytanie prejudycjalne Sądu Okręgowego w Warszawie z 8 maja 2023 r. w sprawie przeciwko Getin Noble Bank.

Stan faktyczny był taki, że kredytobiorcy mieszkali na stałe w Londynie, gdzie nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej. LB był funkcjonariuszem policji sądowej, a JL dyrektorką szkoły. W roku 2008 zawarli umowę kredytu indeksowanego kursem CHF celem nabycia mieszkania w Warszawie.

Mieszkanie od razu zostało przeznaczone na wynajem, a uzyskiwany z tego dochód służył głównie spłacie rat z tytułu umowy kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy nie wynajmowali innych nieruchomości.

Powodowie korzystali z usług JP, podmiotu zarządzającego nieruchomościami prowadzącego działalność gospodarczą w Polsce, który został ich pełnomocnikiem i reprezentował ich przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego, umowy kupna tej nieruchomości, umowy najmu owej nieruchomości oraz umowy o obsłudze najemców. W 2019 r. powodowie spłacili całość kredytu hipotecznego i sprzedali rzeczoną nieruchomość. 27 grudnia 2019 r. powodowie wwnieśli do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew z żądaniem zwrotu wszystkich kwot zapłaconych w wykonaniu tej umowy kredytu hipotecznego, podnosząc, że umowa kredytu zawiera nieuczciwe warunki umowne skutkujące jej nieważnością.

Sąd Okręgowy miał wątpliwości co do możliwości zakwalifikowania powodów jako „konsumentów” w rozumieniu dyrektywy 93/13, gdyż zauważył, że odpłatny najem nieruchomości ma na celu generowanie zysków, co jest głównym celem prowadzenia przedsiębiorstwa. Można jednak uznać, że uzyskanie kredytu na zakup jednego lokalu kredytobiorca działa w celach, które nie mieszczą się w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej, i że w związku z tym takiego kredytobiorcę należałoby uznać za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13, bo taki ograniczony zakres danej działalności nie jest charakterystyczny dla działalności przedsiębiorstwa. Ponadto, powodowie w chwili zawarcia umowy kredytu hipotecznego byli zatrudnieni w ramach umów o pracę i nie zajmowali się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami, a wynajem nieruchomości nie stanowił dla nich istotnego celu zawodowego i nie miał też być ich głównym źródłem dochodu, lecz wynikał z pewnej formy inwestycji, która jako taka nie jest związana z przedsiębiorstwem.

Sąd Okręgowy w Warszawie postanowił zawiesić postępowanie i zwrócić się do Trybunału z następującym pytaniem prejudycjalnym:

„Czy art. 2 lit. b) i c) dyrektywy Rady [93/13] należy interpretować w ten sposób, że osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za »konsumenta« w rozumieniu tej dyrektywy?”.

W odpowiedzi TSUE stwierdził, że wynajem jednego lokalu nie stanowi działalności gospodarczej, która powoduje, że kredytobiorca traci status konsumenta dla celów Dyrektywy 93/13.

TSUE podkreślił, że

25      Tym samym posiadanie przez daną osobę statusu „konsumenta” należy ustalić w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na ocenie, czy dany stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu. Trybunał miał ponadto okazję wyjaśnić, że pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 ma charakter obiektywny i jest niezależne od konkretnego zasobu wiedzy, jaki może mieć dana osoba, czy też od posiadanych przez nią w rzeczywistości informacji (wyrok z dnia 8 czerwca 2023 r., Lyoness Europe, C‑455/21, EU:C:2023:455, pkt 48 i przytoczone tam orzecznictwo).

a ponadto wskazał, że pojęcie konsumenta powinno korzystać z wykladni rozszerzającej, a wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść przyznania ochrony konsumenckiej.

28      W tych okolicznościach bezwzględnie wiążący charakter przepisów zawartych w dyrektywie 93/13 i związane z nimi szczególne wymogi ochrony konsumenta wymagają, aby szeroka wykładnia pojęcia „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) tej dyrektywy była uprzywilejowana w celu zapewnienia skuteczności tej dyrektywy [wyrok z dnia 8 czerwca 2023 r., YYY. (Pojęcie „konsumenta”), C‑570/21, EU:C:2023:456, pkt 38 i przytoczone tam orzecznictwo].

Aczkolwiek ocena danego stanu faktycznego należy do sądu krajowego, to TSUE zauważył:

32      W niniejszej sprawie z wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym wynika, że powodowie w postępowaniu głównym są osobami fizycznymi, które w chwili zawarcia umowy kredytu hipotecznego były zatrudnione, odpowiednio, jako funkcjonariusz policji sądowej i dyrektorka szkoły. Ponadto nie prowadzili oni żadnej działalności gospodarczej w dziedzinie zarządzania nieruchomościami. Wynika z niego również, że zawarli oni tę umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania nabycia jednej nieruchomości mieszkalnej położonej w Warszawie, przeznaczonej na odpłatny najem, oraz że dochody z najmu służyły głównie spłacie rat miesięcznych kredytu. Powodowie w postępowaniu głównym nie oddali w najem innych nieruchomości.

33      Wydaje się zatem, z zastrzeżeniem ustaleń, których powinien dokonać sąd odsyłający, że zawarcie rozpatrywanej umowy kredytu hipotecznego nie miało dla powodów w postępowaniu głównym celu gospodarczego, lecz miało na celu konsolidację ich majątku prywatnego, ponieważ zakup finansowanej z tego kredytu nieruchomości mieszkalnej stanowił dla nich formę inwestycji.

34      Wniosku tego nie podważa okoliczność, że powodowie w postępowaniu głównym mieli zamiar oddania rzeczonej nieruchomości mieszkalnej w najem w celu uzyskania z niej korzyści finansowych, ani nawet okoliczność, że korzystali oni z usług specjalistów w celu jej zakupu i zarządzania jej najmem.

W rezultacie TSUE dał dokładną wskazówkę interpretacyjną sądowi krajowemu:

36      W świetle całości powyższych rozważań na zadane pytanie trzeba odpowiedzieć, iż art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, jeśli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że rzeczona osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu wspomnianego przepisu.

Wyrok TSUE będzie stanowić pomoc we wszystkich sytuacjach, w których kredytovbiorcy zaciągali kredyt celem zakupu mieszkania od razu przeznaczonego na wynajem (a tym bardziej, gdy do wynajęcia dochodziło później, ze względu na zmianę okoliczności życiowych), gdyż nie budzi wątpliwości, że taka działalność, aczkolwiek przynosząca dochód, nie może być zrównana z działalnością gospodarczą i nie pozbawia ochrony konsumenckiej.

W wyroku TSUE zwraca uwagę na fakt, że była to tylko jedna nieruchomość, a dochody czerpane z najmu nie stanowiły głównego źródła dochodu. Należy więc uznać, że jeżeli dla kogoś wynajem nieruchomości stanowi główne żródło dochodu, to może nie być traktowany jako konsument, nawet jeżeli nie prowadzi formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej. Niestety przepisy nie odpowiadają wprost na pytanie, od jakiej liczby wynajmowanych nieruchomości rozpoczyna się działalność gospodarcza, co ma też znaczenie dla kwestii podatkowych, a więc niestety będzie istnieć wiele sytuacji, w których ocena będzie musiała być dość arbitralna. TSUE wskazał teraz jednak jasne kryteria jakimi należy się kierować, w tym przede wszystkim znaczenie danego źródła dochodów dla sytuacji danego kredytobiorcy przy decydowaniu czy taki najem miał związek z działalnością gospodarczą lub zawodową czy też nie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *