Opublikowany 16 kwietnia 2024 r. na stronie Gazeta.pl (https://next.gazeta.pl/pieniadz/7,188932,30887654,frankowicze-my-z-trudem-splacalismy-kredyt-w-zlotowkach-nikt.html) list Pani Ewy, kredytobiorcy złotowego, pokazuje, że ciągle za mało jesteśmy świadomi, jak oszukańczym produktem były oferowane przez banki kredyty „frankowe” i zbyt łatwo ulegamy bankowej propagandzie, jakoby „frankowicze” mieli wspaniałe życie, bo nie dość, że płacili niższe raty kredytów, to teraz ze względu na „sztuczki” prawników wygrywają w sądach i mają mieszkania „za darmo”, a to wszystko dzieje się kosztem społeczeństwa.
Tymczasem prawda jest zupełnie inna, a najłatwiej przekonać się o tym na przykładach.
Zacznijmy od danych podanych przez Panią Ewę. Swoje kredyty (z listu wynika, że chodziło o mieszkania dla niej i dla dzieci) zaciągnęła w roku 2007, a wówczas rata kredytu frankowego – jak pamięta – miała być około 1 tys. zł niższa niż rata jej kredytu złotowego. Taka różnica w wysokości raty oznacza, że p. Ewa zaciągnęła kredyt na około 800 tys. zł (albo dwa kredyty po 400 tys. zł), przyjmując, że okres spłaty kredytu wynosił standardowe 30 lat a marża na oprocentowaniu 1,2%. Przy takich parametrach, różnica w wysokości raty między kredytem złotowym a frankowym rzeczywiście sięgnęła blisko 2 tysięcy złotych w roku 2008 r., jak pisze Pani Ewa, a to przez chwilowe podwyższenie stóp procentowych w Polsce, które równie chwilowo podwyższyło raty kredytów złotowych powodując, że w roku 2008 kredyty frankowe wydawały się relatywnie jeszcze bardziej korzystne niż kredyty złotowe.
Jednak już od początku 2009 r. wysokość rat kredytów złotowych zaczęła mocno spadać, podczas gdy raty frankowe zaczęły rosnąć. Od połowy 2011 r. wysokość rat praktycznie zrównała się, a od początku 2013 r. wysokość rat kredytów frankowych jest aż do dzisiaj nieprzerwanie wyższa od rat kredytów złotowych.
(dla innej wysokości kredytu, raty będą w innej wysokości, ale proporcje pomiędzy ratami kredytu złotowego a frankowego będą takie same)
Nie negując poświęceń, o jakich pisze Pani Ewa, jakich wymagało od niej i jej rodziny spłacanie zaciągniętych kredytów złotowych, to Pani Ewa miałaby o wiele większe trudności, gdyby dała się bankierom namówić na kredyt frankowy.
Te trudności polegałaby nie tylko na wyższych ratach spłaty kredytu, choć i to miałoby znaczenie.
Największy problem związany z kredytami frankowymi polega bowiem nie na wahaniach miesięcznej raty, lecz na tym, że kapitał pozostający do spłaty pomimo regularnej spłaty kredytu wcale nie malał, lecz ciągle rósł – innymi słowy kredytobiorca był winien bankowi coraz więcej i więcej.
Pani Ewa regularnie co miesiąc spłacała swój kredyt i chociaż na początku to były – jak pisze – głównie odsetki, to jednak stopniowo saldo zadłużenia było coraz niższe – aktualnie saldo zadłużenia takiego kredytu wynosi ok. 490 tys. zł, a więc o 310 tys. zł. mniej niż kwota wypłaconego kredytu.
Ale zupełnie inaczej sytuacja wygląda dla kredytu frankowego – z wypłaconej kwoty 800 tys. zł szybko zrobiło się o wiele więcej poprzez przeliczenia dwoma różnymi kursami stosowanymi przez bank, ale co gorsza potem to zadłużenie rosło – w naszym przykładzie był moment, gdy wynosiło nawet 1,2 mln. zł, a więc o 50% więcej niż kwota pożyczona – i to pomimo regularnej spłaty kredytu. Obecne saldo zadłużenia frankowicza jest na tym samym poziomie co na początku – 15 lat spłaty kredytu nie przyniosły żadnego rezultatu. Do tego frankowicz zapłacił w sumie bankowi w ratach ok. 900 tys. zł, czyli o 80 tys. zł więcej niż kredytobiorca złotowy.
Ta podlegająca ciągłym zmianom wysokość zadłużenia miała kolosalne znaczenie dla wielu frankowiczów, budząc w nich lęk przed sytuacją, nad którą nie mają żadnej kontroli, a która może spowodować ich bankructwo.
Pani Ewa pisze o swoim niepokoju, że tylko kilka niezapłaconych rat kredytu dzieli ją od bezdomności – jednak nawet gdyby Pani Ewa popadła w finansowe kłopoty, to dzięki temu, że wysokość jej zadłużenia z tytułu kredytu ciągle malała, to w takiej sytuacji nie byłaby bez wyjścia: mogłaby sprzedać kredytowaną nieruchomość, spłacić w całości kredyt i jeszcze by jej została spora kwota pozwalająca na podjęcie takich kroków jak zakup innego lokum czy wynajem nieruchomości przez kilka lat.
Tymczasem frankowicze są w o wiele gorszej sytuacji – wysokość zadłużenia bardzo często przewyższa wartość nieruchomości, a zatem nawet w przypadku popadnięcia w kłopoty finansowe, nieruchomości nie można sprzedać, bo należałoby bankowi dopłacić do tego co zapłaciłby potencjalny nabywca. A z czego miałby frankowicz dopłacić, skoro właśnie popadł w tarapaty?
W ten sposób frankowicze znaleźli się w pułapce – zwłaszcza ci, którzy stracili pracę i nie mogli dalej spłacać kredytu, albo chcieli zmienić mieszkanie, bo urodziło im się kolejne dziecko, albo zmienili pracę i chcieli się przenieść do innego miasta. To wszystko okazało się niemożliwe, ze względu na nieuczciwy kredyt, który został im zarekomendowany przez banki.
Z mojej praktyki znam dziesiątki podobnych przykładów. Pani X rozwodząc się z mężem szukała możliwości zakupu mieszkania przeznaczonego dla niej i dla dziecka. W banku usłyszała, że samotna matka nie ma zdolności na kredyt złotowy, bo za mało zarabia, więc rata spłaty będzie za wysoka, natomiast kredyt frankowy otrzyma bez problemu. A więc nie miała innego wyboru niż zaciągniecie kredytu „frankowego” – kwota 320 tys. zł starczyła na zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 60 m2 w dużym mieście. Niestety Pani X po dziesięciu latach straciła pracę i nie mogła dalej spłacać kredytu. Bank wypowiedział jej umowę i zażądał od niej zwrotu kwoty 500 tys. zł. Pani X poszła do sądu. Pozew został złożony w 2016 r. Pani X przegrała w pierwszej instancji, przegrała również w drugiej instancji, dopiero w grudniu 2019 r. Sąd Najwyższy wydał w jej sprawie wyrok, w którym uznał, że nieuczciwość umowy kredytu prowadzi do jej nieważności, a ten wyrok zapoczątkował konsekwentną linię orzeczniczą SN w innych sprawach. Jednak Pani X w swojej sprawie nie doczekała się jeszcze prawomocnego zakończenia. Chociaż w 2023 r. wreszcie wygrała w sądzie okręgowym, to bank złożył apelację a sprawa jest dalej w toku, choć może w 2024 r. zostanie ostatecznie zakończona. Przez ostatnie 8 lat Pani X żyje więc w ciągłym stresie i niepewności swojej sytuacji prawnej. Przez to, że bank wpisał ją do rejestru zadłużonych Pani X nie posiada żadnej zdolności kredytowej i nie może kupić nawet pralki na raty. Na jej mieszkaniu ustanowiona jest oczywiście hipoteka, więc mieszkania nie może sprzedać i przeprowadzić się do innego miasta, gdzie znalazłaby lepszą pracę. Pani X od wielu lat leczy się na depresję. Pani X stała się współczesnym niewolnikiem.
Jeżeli w końcu sąd przyzna jej rację i uzna, że umowa kredytu była nieuczciwa i nieważna, to czy za te lata pozbawienia jej możliwości decydowania o własnym życiu, nie należy jej się jakiś rodzaj zadośćuczynienia? Moim zdaniem jak najbardziej– fakt, że przez zawarcie oszukańczej umowy kredytu (oczywiście za namową banków), ludzie na kilkanaście lat utracili możliwość podejmowania istotnych życiowych decyzji wymaga odpowiedniej rekompensaty. Mówienie o tym, że frankowicze mają teraz „mieszkanie za darmo” jest więc takim samym nadużyciem jakim byłoby twierdzenie, że niesłusznie aresztowany za darmo korzystał w areszcie naszym kosztem z noclegu i wyżywienia – i powinien za to teraz zapłacić, bo nikt z nas nie ma przecież tego za darmo, prawda?
Oczywiście nie wszystkie sprawy są aż tak dramatyczne jak przypadek Pani X. Na szczęście nie wszystkie sprawy sądowe trwają aż tak długo – jednak przeciętny czas trwania postępowania to około 5 lat. I chociaż tysiące spraw zostało już rozstrzygniętych, to jednak dziesiątki tysięcy dalej czekają na rozstrzygnięcie.
Frankowicze mogą zaś słusznie czuć się porzuceni przez państwo, bowiem próby systemowego uregulowania problemu, podejmowane od 2015 roku, nie zostały zrealizowane, głównie zresztą przez niechęć banków do zawarcia jakiegokolwiek kompromisu.
Dodać należy, że w tym czasie kredytobiorcy złotowi korzystali z pomocy Państwa: od 2006 r. istniał program Rodzina na Swoim, przewidujący państwowe dopłaty do kredytów złotowych. Potem został wprowadzony program Mieszkania dla Młodych. Wreszcie od 2020 r. działają tzw. wakacje kredytowe – z których skorzystać mogą wyłącznie kredytobiorcy złotowi. Należy zauważyć, że te programy rzeczywiście były finansowane ze środków publicznych (za wyjątkiem wakacji kredytowych), podczas gdy sądowe wygrane frankowiczów obciążają wyłącznie wyniki finansowe poszczególnych banków.
Dlatego nie warto zazdrościć kredytobiorcom frankowym ich sytuacji, a raczej należy się cieszyć, że dzięki tysiącom pozwów frankowych, instytucje finansowe w Polsce zaczynają rozumieć, że nie opłaca się nie przestrzegać prawa – korzyść z tego będziemy odnosić wszyscy przez najbliższe dziesięciolecia.
dr Jacek Czabański
Autor jest adwokatem, od 2016 r. reprezentującym frankowiczów w postępowaniach sądowych przeciwko bankom.